Nul héritier ne peut être contraint de rester en indivision, mais aucun ne peut vendre seul

Dès le décès, et jusqu’au partage, les héritiers qui ont accepté la succession sont propriétaires ensemble de tous les biens qui la composent. Personne ne détient telle maison ou tel compte : chacun détient une quote-part de l’ensemble. Cette situation, l’indivision, n’est pas une anomalie ; c’est le régime par défaut de toute succession qui compte plusieurs héritiers.

Elle devient un problème quand elle dure, parce qu’un bien ne se vend pas, qu’un héritier l’occupe ou que la famille ne s’entend pas sur la suite. Le code civil y consacre les articles 815 à 815-18, et le législateur les a retouchés à plusieurs reprises, la dernière fois par la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026.

Le principe : personne n’est prisonnier

L’article 815 du code civil pose la règle cardinale : nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. Chaque indivisaire peut demander le partage à tout moment, sauf si celui-ci a été suspendu par un jugement ou par une convention.

Cette liberté a une contrepartie : le partage demandé n’est pas forcément le partage souhaité. Si les biens ne peuvent être commodément répartis entre les héritiers, le juge peut en ordonner la vente aux enchères, et chacun récupère alors sa part du prix, pas le bien.

Ce qu’un héritier peut faire seul

Les pouvoirs individuels sont volontairement étroits.

• Les mesures conservatoires : tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens, même sans urgence, et peut employer à cet effet les fonds de l’indivision (article 815-2). Faire réparer une toiture qui fuit, assurer un bien, interrompre une prescription entrent dans cette catégorie.
• L’usage des biens : chaque indivisaire peut user des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres (article 815-9).
• La cession de sa propre quote-part : un héritier peut vendre ses droits dans l’indivision, mais s’il les cède à une personne étrangère à celle-ci, les autres indivisaires disposent d’un droit de préemption après notification du projet (article 815-14).

Vendre un bien indivis, le louer ou l’hypothéquer ne relève pas de ces pouvoirs.

Ce qui exige une majorité ou l’unanimité

L’article 815-3 distingue selon la gravité de l’acte :

Acte	Règle	Exemples
Conservation	Un seul indivisaire	Réparations urgentes, assurance
Administration	Indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis	Gestion courante, mandat général d’administration, vente de meubles pour payer les dettes, bail d’habitation
Disposition	Unanimité	Vente d’un immeuble, donation, constitution d’une hypothèque

La majorité se calcule en droits, pas en nombre de personnes. Un héritier titulaire des deux tiers des droits peut donc accomplir seul les actes d’administration ; trois héritiers à parts égales doivent être au moins deux à s’accorder.

Les indivisaires majoritaires qui agissent sur ce fondement doivent informer les autres. À défaut, les décisions prises sont inopposables à ceux qui n’ont pas été informés.

Vendre malgré une opposition : trois voies judiciaires

L’unanimité exigée pour vendre serait un verrou absolu si la loi n’avait pas prévu des voies de contournement, toutes placées sous le contrôle du juge.

La vente à la majorité des deux tiers

L’article 815-5-1 permet aux indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits d’exprimer devant notaire leur intention de vendre un bien. Le notaire notifie ce projet aux autres indivisaires dans le mois. Si l’un d’eux s’oppose ou ne se manifeste pas dans les trois mois, le notaire en dresse procès-verbal, et le tribunal judiciaire peut autoriser la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres. La vente se fait alors par licitation.

Le texte réserve expressément deux hypothèses dans lesquelles il ne joue pas : le démembrement de la propriété du bien, et le cas où l’un des indivisaires se trouve dans l’une des situations de l’article 836 — présomption d’absence, impossibilité de manifester sa volonté, mesure de protection. Cet article 815-5-1 est en vigueur dans sa rédaction du 1er janvier 2020 et la loi du 7 avril 2026 ne l’a pas modifié.

L’autorisation d’agir seul

L’article 815-5 permet à un indivisaire d’être autorisé en justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un autre serait nécessaire, lorsque le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun.

Les mesures urgentes, élargies en 2026

L’article 815-6 donne au président du tribunal judiciaire le pouvoir de prescrire ou d’autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun : provision prélevée sur les fonds indivis, désignation d’un administrateur, nomination d’un séquestre. Depuis la loi du 7 avril 2026, entrée en vigueur le 9 avril 2026, un dernier alinéa ajoute qu’il peut également autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis. La réforme consacre une possibilité que la jurisprudence admettait déjà. Ce nouvel alinéa ne reprend pas expressément les mots « urgentes » et « intérêt commun » du premier : la portée exacte de cette rédaction se mesurera aux premières décisions rendues sur son fondement.

Ces trois voies passent par un juge et par une démonstration — atteinte non excessive aux droits des autres, péril de l’intérêt commun, intérêt commun et urgence. Elles ne constituent pas un droit automatique à vendre.

L’héritier qui occupe le bien

Situation classique : l’un des enfants vit dans la maison familiale après le décès du dernier parent. L’article 815-9 prévoit que l’indivisaire qui use ou jouit privativement d’un bien indivis est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité d’occupation envers l’indivision.

Cette indemnité n’est pas un loyer : elle entre dans les comptes de l’indivision et vient en déduction de la part de l’occupant lors du partage. Son montant est fixé d’un commun accord ou, à défaut, par le juge. Les revenus et fruits de l’indivision ne peuvent être réclamés que dans une limite de cinq ans (article 815-10), ce qui incite à ne pas laisser la situation s’enliser.

Symétriquement, l’indivisaire qui a payé de ses deniers des dépenses de conservation ou d’amélioration peut en demander le remboursement lors du partage (article 815-13).

Organiser l’indivision plutôt que la subir

Les héritiers qui souhaitent rester propriétaires ensemble — pour conserver une maison de famille, par exemple — peuvent conclure une convention d’indivision (articles 1873-1 et suivants du code civil). Conclue pour une durée déterminée, elle ne peut excéder cinq ans et peut être renouvelée ; conclue pour une durée indéterminée, le partage peut être provoqué à tout moment, sauf mauvaise foi ou contretemps.

La convention désigne généralement un gérant, fixe ses pouvoirs et organise la répartition des charges. Lorsqu’elle porte sur des immeubles, elle doit être établie par acte notarié et publiée.

Sortir de l’indivision

Trois issues se présentent, qui ne s’excluent pas.

1. Le partage amiable : tous les indivisaires s’accordent sur la composition des lots. Lorsqu’il porte sur des immeubles, il est reçu par acte notarié. Un héritier peut recevoir un bien en payant aux autres une soulte, c’est-à-dire la différence entre la valeur du bien et sa part.
2. La cession de droits : un héritier vend sa quote-part aux autres indivisaires, ou à un tiers sous réserve du droit de préemption.
3. Le partage judiciaire : à défaut d’accord, le tribunal judiciaire est saisi (articles 840 et suivants). Il peut ordonner la vente des biens qui ne peuvent être partagés en nature. La loi du 7 avril 2026 a réécrit les articles 840 et 841, abrogé l’article 841-1 et prévu que le juge commis aux opérations de partage est lui aussi compétent pour trancher les contestations qui s’élèvent au cours de celles-ci et pour ordonner les licitations, dans des conditions renvoyées à un décret en Conseil d’État.

Certains héritiers peuvent en outre demander une attribution préférentielle (articles 831 et suivants), par exemple le conjoint survivant pour le logement qu’il occupait, ce qui leur permet de se voir attribuer le bien à charge de soulte.

Le partage donne lieu à un droit d’enregistrement prévu par le code général des impôts, calculé sur la valeur nette des biens partagés. Son taux relève de la loi de finances et se vérifie au jour de l’acte.

Pour la chronologie d’ensemble, voir les étapes d’une succession.

Où vérifier

Informations relevées le 19 septembre 2026 sur Légifrance. Le régime légal de l’indivision figure aux articles 815 à 815-18 du code civil, la convention d’indivision aux articles 1873-1 et suivants, le partage aux articles 816 à 842. À la date du relevé, les articles 815-2, 815-3, 815-5, 815-9 et 815-10 sont en vigueur dans leur rédaction du 1er janvier 2007, l’article 815-13 dans celle du 14 mai 2009, l’article 815-5-1 dans celle du 1er janvier 2020, et les articles 815-6, 840 et 841 dans celle issue de la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes, publiée au Journal officiel du 8 avril 2026 et applicable depuis le 9 avril. L’article 841-1 a été abrogé par la même loi.

Le décret en Conseil d’État auquel renvoie l’article 841 n’avait pas été vérifié à la date du relevé : contrôlez sa parution avant de compter sur les pouvoirs élargis du juge commis. L’article 6 de la loi du 7 avril 2026 a par ailleurs complété la loi n° 2017-285 du 6 mars 2017, qui organise un régime dérogatoire de sortie d’indivision pour des immeubles situés en Corse : ce dispositif, comme ceux propres aux outre-mer, ne s’applique pas en Occitanie et ne doit pas être confondu avec le droit commun. Vérifiez la version des articles en vigueur au moment de l’acte envisagé.