Le gérant d'une indivision conventionnelle ne peut pas vendre seul l'immeuble

Désigner un gérant rassure les héritiers qui gardent ensemble la maison de famille. Mais ses pouvoirs sont calqués sur ceux d'un époux commun en biens, et la loi répute non écrite toute clause qui voudrait les étendre : pour vendre, il faut toujours revenir vers les indivisaires.

Des frères et sœurs héritent d’une maison dans le Lauragais ou d’un appartement à Toulouse, et décident de ne pas vendre. Pour éviter que chaque décision ne tourne à la réunion de famille, ils signent une convention d’indivision et désignent l’un d’eux comme gérant. Le principe de cette convention, sa durée et sa forme sont présentés dans la note sur l’indivision entre héritiers. Reste une question que la convention ne tranche pas toujours clairement : jusqu’où va le pouvoir de ce gérant ?

La réponse est dans les articles 1873-5 et suivants du code civil, et elle est plus restrictive que ce que beaucoup de familles imaginent.

Un gérant, indivisaire ou non

La convention peut désigner un ou plusieurs gérants, choisis parmi les indivisaires ou en dehors d’eux (article 1873-5). Un héritier peut donc être gérant, mais aussi un tiers auquel les indivisaires font confiance.

La désignation se fait dans la convention elle-même ou par une décision ultérieure. Le texte encadre aussi la révocation du gérant, selon les modalités prévues par la convention ou, à défaut, par les indivisaires, et prévoit une révocation judiciaire lorsque la gestion met en péril les intérêts de l’indivision. Les conditions exactes se lisent dans l’article 1873-5 en vigueur.

Des pouvoirs d’administrateur

L’article 1873-6 fixe le cœur du régime. Le gérant représente les indivisaires dans les actes de la vie civile et en justice, et il administre l’indivision en exerçant les pouvoirs attribués à chaque époux sur les biens communs.

La référence au régime matrimonial n’est pas anodine. Un époux commun en biens peut accomplir seul les actes d’administration sur les biens communs, mais pas les actes de disposition les plus graves. Transposée à l’indivision, la règle donne au gérant un pouvoir de gestion réel, sans pouvoir d’aliéner le patrimoine.

Acte	Pouvoir du gérant	Fondement
Entretien, réparations, assurance du bien	Oui	Administration, art. 1873-6
Encaissement des loyers, paiement des charges courantes	Oui	Administration
Représentation des indivisaires en justice	Oui	Art. 1873-6
Vente de meubles corporels	Seulement pour les besoins d’une exploitation normale, ou pour des choses difficiles à conserver ou sujettes à dépérissement	Art. 1873-6
Vente d’un immeuble indivis	Non	Excède ses pouvoirs, art. 1873-6 et 1873-8
Hypothèque sur l’immeuble	Non	Acte de disposition

La clause qui élargit les pouvoirs est réputée non écrite

Les indivisaires sont parfois tentés d’écrire dans la convention que le gérant « a tous pouvoirs, y compris de vendre ». L’article 1873-6 répute non écrite toute clause extensive des pouvoirs du gérant. La clause n’annule pas la convention : elle est simplement privée d’effet, et le gérant reste cantonné aux pouvoirs légaux.

La conséquence pratique est nette. Un acquéreur, ou le notaire chargé de la vente, ne peut pas se contenter de la signature du gérant, même si la convention semble l’y autoriser. Une vente passée par le gérant seul serait exposée à la contestation des autres indivisaires.

Au-delà des pouvoirs : la décision revient aux indivisaires

L’article 1873-8 règle le sort des décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant. Elles sont prises à l’unanimité des indivisaires. Le texte envisage que la convention aménage cette règle pour certaines décisions, dans des limites qu’il fixe lui-même et qu’il convient de lire dans sa version en vigueur avant de rédiger ou d’interpréter une clause de majorité.

Le gérant qui est lui-même indivisaire n’est pas démuni face à un blocage. Le même article lui ouvre, comme à tout indivisaire, les recours judiciaires du régime légal : l’autorisation de passer seul un acte lorsque le refus d’un autre met en péril l’intérêt commun (article 815-5), et les mesures urgentes du président du tribunal judiciaire (article 815-6). Depuis la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, l’article 815-6 précise que le juge peut autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis. Cette autorisation reste une décision de justice, fondée sur l’urgence et l’intérêt commun, et non un pouvoir du gérant.

La convention d’indivision ne supprime pas le régime légal

La convention organise l’indivision ; elle ne la fait pas changer de nature. Plusieurs règles du régime légal continuent de s’appliquer, et d’autres sont adaptées par les articles 1873-1 et suivants.

La durée. Conclue pour une durée déterminée, qui ne peut excéder cinq ans, la convention empêche en principe de provoquer le partage avant son terme, sauf justes motifs appréciés par le juge. Conclue pour une durée indéterminée, elle laisse chaque indivisaire libre de demander le partage, pourvu que ce ne soit pas de mauvaise foi ou à contretemps (article 1873-3).

La forme. Lorsqu’elle porte sur des immeubles, la convention est établie par acte notarié et publiée au fichier immobilier, faute de quoi elle n’est pas opposable aux tiers (article 1873-2).

Les droits de chacun. Chaque indivisaire conserve la faculté de céder sa quote-part, dans les conditions prévues par la convention et par le régime légal de préemption.

Ce que le gérant doit aux indivisaires

Le gérant n’agit pas pour son compte. Il gère le bien d’autrui, ce qui emporte des obligations.

Rendre compte de sa gestion aux indivisaires, selon la périodicité et les modalités fixées par la convention et par le texte.
Répondre de ses fautes de gestion envers l’indivision.
Informer les indivisaires des actes significatifs, notamment lorsqu’un acte envisagé excède ses pouvoirs et suppose leur accord.

La convention peut prévoir une rémunération du gérant. À défaut de stipulation, la gestion d’un indivisaire au profit de l’indivision peut, dans le régime légal, ouvrir droit à rémunération de son activité (article 815-12), dont les conditions se vérifient au cas par cas.

Rédiger la convention en connaissance de cause

Plusieurs points gagnent à être écrits sans ambiguïté lorsque les héritiers organisent la gestion d’un bien familial.

Point à régler	Enjeu
Identité et nombre des gérants	Éviter qu’un gérant unique ne concentre toutes les informations
Actes courants autorisés	Distinguer clairement l’administration de la disposition
Mode de révocation	Permettre de remplacer un gérant défaillant sans procès
Répartition des charges	Taxe foncière, travaux, assurance : qui avance, qui rembourse
Occupation du bien	Indemnité due ou non par l’indivisaire qui l’occupe
Sort du bien au terme	Renouvellement, vente, attribution à l’un des indivisaires

La question de la vente, justement, ne se règle pas par une délégation au gérant. Elle se règle par une décision des indivisaires eux-mêmes, prise au moment voulu, ou par les voies judiciaires décrites dans la note sur l’indivision entre héritiers.

Où vérifier

Textes cités, état au 14 septembre 2026 : code civil, articles 815-5, 815-6, 815-12, 1873-1 à 1873-18, sur Légifrance. À la date du relevé, l’article 815-6 est en vigueur dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, publiée au Journal officiel du 8 avril ; un décret d’application de cette loi était annoncé. Les articles 1873-5, 1873-6 et 1873-8, relatifs au gérant, sont issus de la loi n° 76-1286 du 31 décembre 1976 : leur rédaction en vigueur, notamment les limites des clauses de majorité, se vérifie avant toute rédaction ou lecture d’une convention.

La fiche « Indivision » de service-public.gouv.fr présente la convention d’indivision et le rôle du gérant sous un angle pratique.