En indivision, celui qui paie la taxe foncière et les travaux se fait rembourser au partage

Dans la plupart des indivisions successorales, un héritier finit par tout payer. Il habite près de la maison, il reçoit l’avis de taxe foncière, il fait réparer le toit après un orage. Les autres laissent faire, parfois soulagés. Des années plus tard, au moment du partage, la question surgit : ces sommes lui sont-elles dues, et combien ?

Le principe du remboursement est posé par l’article 815-13 du code civil, que la note sur l’indivision entre héritiers mentionne. Ce billet en détaille l’application aux dépenses les plus courantes. La question de l’indemnité due par l’héritier qui occupe le bien, qui vient souvent en regard, n’est pas reprise ici.

Deux catégories de dépenses, deux calculs

L’article 815-13 distingue deux situations.

Les dépenses d’amélioration. Lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation.

Les dépenses de conservation. Il doit également lui être tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation des biens indivis, encore qu’elles ne les aient point améliorés.

La différence est considérable. La dépense de conservation se rembourse en principe à hauteur de ce qui a été payé, sans qu’il soit nécessaire de démontrer une plus-value. La dépense d’amélioration se mesure au profit subsistant pour l’indivision, qui peut être supérieur ou inférieur à la somme décaissée, et le juge dispose d’une marge d’appréciation.

Où se range chaque dépense

Dépense	Catégorie habituellement retenue	Base du remboursement
Taxe foncière	Conservation	Somme payée
Assurance de l’immeuble	Conservation	Somme payée
Réparation d’une toiture ou d’une canalisation	Conservation	Somme payée
Remboursement d’un emprunt ayant financé le bien	Conservation, selon la jurisprudence	Somme payée
Création d’une salle de bains, extension, isolation	Amélioration	Plus-value au partage, selon l’équité
Travaux d’agrément sans effet sur la valeur	Ni l’une ni l’autre, en principe	Aucun remboursement assuré
Dépenses d’entretien courant liées à l’occupation	Charge de l’occupant	Discutée selon la situation

La jurisprudence de la Cour de cassation range de manière constante la taxe foncière parmi les dépenses de conservation, puisqu’elle est une charge de la propriété dont le non-paiement exposerait l’indivision à des poursuites. Il en va de même des échéances d’un emprunt contracté pour l’acquisition du bien et restant dues au décès, lorsqu’un indivisaire les a acquittées seul.

La frontière entre conservation et amélioration reste une question d’espèce. Remplacer une chaudière hors d’usage conserve le bien ; la remplacer par une installation plus performante l’améliore peut-être aussi.

Qui reçoit l’avis de taxe foncière

La taxe foncière est établie au nom du propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition (articles 1400 et 1415 du code général des impôts). Après un décès, l’avis est souvent adressé à l’un des héritiers, ou « aux héritiers de » la personne décédée. Recevoir l’avis ne rend pas l’héritier seul débiteur envers ses cohéritiers : entre eux, la charge incombe à l’indivision.

L’article 815-10 le rappelle en termes généraux : chaque indivisaire a droit aux bénéfices provenant des biens indivis et supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l’indivision. Celui qui a payé plus que sa part détient une créance sur l’indivision pour l’excédent.

Une créance sur l’indivision, pas sur chaque héritier

La créance de l’article 815-13 est une créance contre l’indivision, pas une dette personnelle de chaque cohéritier. Elle est normalement réglée au moment du partage, dans le compte d’indivision qui récapitule ce que chacun doit à l’indivision et ce que l’indivision doit à chacun.

Au crédit de l’indivisaire	Au débit de l’indivisaire
Dépenses de conservation payées seul	Indemnité d’occupation, s’il a joui privativement du bien
Plus-value procurée par ses travaux	Fruits et revenus qu’il a perçus pour le compte de tous
Rémunération de sa gestion, le cas échéant	Dégradations dont il est responsable (art. 815-13, al. 2)

Le solde de ce compte s’ajoute à sa part ou s’en déduit. C’est pourquoi l’héritier qui paie les charges et occupe la maison voit souvent les deux colonnes se compenser partiellement.

Les dégradations se paient aussi

Le second alinéa de l’article 815-13 prévoit la symétrie : l’indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute. L’héritier qui laisse la maison se dégrader faute d’entretien, alors qu’il en avait l’usage, peut voir sa part diminuée d’autant.

La preuve, condition de tout

Le droit au remboursement ne vaut que par la preuve. Il appartient à l’indivisaire qui réclame de démontrer qu’il a payé de ses deniers personnels, et non avec des fonds de l’indivision, par exemple des loyers perçus pour le compte de tous.

Dans la pratique, cela suppose de conserver, parfois pendant de nombreuses années :

• les avis d’imposition et les preuves de paiement ;
• les factures d’artisans, nominatives, avec les relevés bancaires correspondants ;
• les échanges écrits avec les cohéritiers sur les travaux envisagés ;
• les éléments permettant de dater et de décrire l’état du bien avant les travaux.

Un paiement en espèces, une facture établie au nom du défunt ou un virement depuis un compte joint rendent la démonstration beaucoup plus incertaine.

Le temps qui passe

L’article 815-10 limite à cinq ans les recherches relatives aux fruits et revenus de l’indivision. Ce délai concerne ce que l’indivisaire doit à l’indivision au titre des revenus, et non les créances qu’il détient pour les dépenses engagées. Le régime de prescription de la créance de l’article 815-13, et notamment son point de départ, a donné lieu à une jurisprudence qu’il convient de vérifier dans son dernier état avant de laisser une indivision s’installer durablement.

L’information régulière des cohéritiers, par écrit, sur les dépenses engagées reste la meilleure garantie contre une contestation tardive. Une convention d’indivision peut aussi organiser à l’avance la répartition des charges et leur remboursement périodique.

Agir sans attendre le partage

Rien n’oblige l’indivisaire à avancer seul. Les dépenses nécessaires à la conservation peuvent être engagées par tout indivisaire, qui peut employer à cet effet les fonds de l’indivision détenus par lui (article 815-2), et obliger les autres à faire avec lui les dépenses nécessaires. Lorsque l’indivision ne dispose d’aucun fonds, la contribution de chacun peut être réclamée, le cas échéant en justice.

Le déroulé général de la succession, dans lequel s’insère ce compte d’indivision, est présenté dans la page sur les étapes d’une succession.

Où vérifier

Textes cités, état au 14 septembre 2026 : code civil, articles 815-2, 815-10 et 815-13 ; code général des impôts, articles 1400 et 1415. Versions en vigueur sur Légifrance, où figure la jurisprudence de la Cour de cassation qualifiant la taxe foncière et le remboursement d’emprunt de dépenses de conservation. Les articles 815-10 et 815-13 n’ont pas été modifiés par la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, qui a porté sur les articles 815-6, 840 et suivants ; leur rédaction se vérifie néanmoins au moment du partage.

La fiche « Indivision » de service-public.gouv.fr rappelle la répartition des charges entre indivisaires.