Garder seul les clés de la maison héritée suffit à devoir une indemnité d'occupation

L’indivisaire qui use ou jouit privativement d’un bien indivis doit, sauf convention contraire, une indemnité à l’indivision : la règle de l’article 815-9 du code civil est connue, et la note sur l’indivision entre héritiers la replace dans l’ensemble du régime. Ce qui l’est moins, c’est ce que recouvre exactement une « jouissance privative ». La question décide de tout : sans jouissance privative, aucune indemnité n’est due, quelle que soit la durée de la situation.

Le critère : l’exclusion des autres

La Cour de cassation retient une jouissance privative lorsque l’indivisaire utilise le bien de telle manière que les autres indivisaires ne peuvent pas en faire le même usage. Le critère n’est donc pas la présence physique dans la maison. C’est l’impossibilité, de fait ou de droit, pour les coïndivisaires d’accéder au bien et d’en profiter.

Deux conséquences en découlent. Un héritier peut devoir une indemnité sans habiter la maison. Et un héritier peut y séjourner régulièrement sans en devoir aucune, si les autres gardent la même faculté.

Les situations qui reviennent

Situation	Analyse habituelle
L’héritier habite la maison et ses frères et sœurs n’y ont pas accès	Jouissance privative
L’héritier détient seul les clés d’une maison inoccupée	Jouissance privative retenue dans de nombreuses décisions
L’héritier a changé les serrures	Jouissance privative, l’exclusion est matérielle
Les meubles d’un héritier encombrent la maison au point d’empêcher tout usage	Peut caractériser une jouissance privative
Chacun garde un jeu de clés et vient quand il le souhaite	En principe pas de jouissance privative
La maison de vacances est occupée à tour de rôle selon un calendrier accepté	En principe pas de jouissance privative, chacun exerce le même droit
L’héritier a installé un proche ou un locataire	Jouissance privative imputable à l’héritier ; les loyers perçus reviennent à l’indivision

Le tableau résume des tendances, pas des automatismes. Chaque décision repose sur les faits : qui détient les clés, qui a demandé à entrer et s’est vu opposer un refus, qui entretient les lieux.

La maison vide et le trousseau unique

Le cas le plus discuté est celui de la maison inoccupée après le décès du dernier parent. L’un des enfants, souvent celui qui habite le plus près — dans le même quartier de Toulouse, ou dans le village du Tarn ou du Gers où se trouve la maison —, garde les clés pour surveiller, aérer, relever le courrier. Les autres vivent loin.

Tant que les coïndivisaires peuvent obtenir les clés sur simple demande et accéder au bien, la détention matérielle du trousseau s’analyse comme un acte de conservation, que l’article 815-2 permet à tout indivisaire. Elle bascule en jouissance privative lorsque l’accès est refusé ou rendu impossible. Une demande d’accès restée sans réponse, un courrier réclamant les clés, un refus écrit : ce sont ces éléments qui, en pratique, font la preuve.

L’héritier qui vivait déjà avec le parent

Autre configuration fréquente : un enfant hébergé par son parent, parfois pendant des années pour l’accompagner, continue d’habiter la maison après le décès. Du vivant du parent, la question relevait de leurs relations personnelles. À compter du décès, la maison est indivise et l’occupation par cet enfant peut constituer une jouissance privative.

L’indemnité court alors, en principe, depuis l’ouverture de l’indivision. Les circonstances — aide apportée au parent, accord des autres héritiers, occupation tolérée pour permettre le règlement — peuvent être invoquées, notamment pour établir une convention d’occupation gratuite, que l’article 815-9 réserve expressément. Une telle convention se prouve mieux par écrit que par des souvenirs divergents.

Ceux qui ne doivent rien

Certains occupants ne sont pas redevables, parce qu’ils occupent les lieux en vertu d’un droit propre.

Le conjoint survivant pendant l’année qui suit le décès. L’article 763 lui accorde la jouissance gratuite du logement qui constituait sa résidence principale. Ce droit est d’ordre public.

Le conjoint titulaire du droit viager d’habitation. S’il a réclamé ce droit dans l’année (articles 764 et 765-1), sa valeur s’impute sur ses droits successoraux ; il n’occupe pas comme indivisaire.

Le conjoint usufruitier. Lorsqu’il a opté pour l’usufruit de la totalité, il occupe en qualité d’usufruitier. Les enfants nus-propriétaires ne peuvent rien lui réclamer à ce titre.

Le montant, sans barème

Aucun texte ne fixe le montant. À défaut d’accord, le juge part généralement de la valeur locative du bien et lui applique fréquemment un abattement pour précarité, puisque l’indivisaire occupant peut devoir partir à tout moment en cas de vente ou d’attribution à un autre. Le taux de cet abattement relève de l’appréciation des juges du fond : il n’existe pas de pourcentage de référence qui s’imposerait.

L’indemnité est due à l’indivision, et non à chacun des coïndivisaires. Elle est inscrite au compte d’indivision et vient en déduction de la part de l’occupant lors du partage, qui en supporte lui-même une fraction à proportion de ses droits.

Cinq ans en arrière, pas davantage

L’article 815-10 limite à cinq ans la recherche des fruits et revenus, et la jurisprudence applique ce délai à l’indemnité d’occupation. Chaque mois d’occupation se prescrit ainsi au bout de cinq ans.

La prescription s’interrompt notamment par une demande en justice. Un procès-verbal de difficultés établi au cours d’un partage, qui consigne la réclamation, a également été admis comme interruptif selon son contenu. Le simple fait d’évoquer la question lors d’une réunion de famille ne l’est pas.

Le point de départ

L’indemnité est due à compter du jour où la jouissance privative commence, et non du jour où elle est réclamée. Pour l’héritier qui habitait déjà la maison, c’est en principe le décès. Pour celui qui a conservé seul les clés d’une maison vide, c’est le moment où l’accès des autres est devenu impossible, ce qui se situe souvent à la date d’un refus ou d’un changement de serrure.

Ce point de départ se combine avec la prescription de cinq ans : une jouissance privative commencée il y a huit ans ne permet de réclamer que les cinq dernières années, sauf interruption intervenue plus tôt.

Ce qu’une convention peut régler

L’article 815-9 réserve la convention contraire. Les héritiers peuvent convenir que l’un d’eux occupera la maison gratuitement, pour une durée déterminée ou jusqu’au partage, ou fixer eux-mêmes le montant de l’indemnité et son mode de règlement. Ils peuvent aussi prévoir que l’occupant prendra en charge certaines dépenses en contrepartie. Écrite et signée de tous, une telle convention évite que la question ne ressurgisse, amplifiée par le temps, au moment du partage.

Les créances de l’occupant

Le compte d’indivision fonctionne dans les deux sens. L’article 815-13 permet à l’indivisaire qui a conservé ou amélioré le bien de ses deniers d’en obtenir le remboursement ou une indemnité. L’occupant qui a payé la taxe foncière, l’assurance ou une grosse réparation fera valoir ces sommes face à l’indemnité qu’il doit. Les dépenses d’entretien liées à son occupation restent en revanche à sa charge.

Où vérifier

Textes cités, état au 14 septembre 2026 : code civil, articles 763, 764, 765-1, 815-2, 815-9, 815-10 et 815-13. Versions en vigueur sur Légifrance, où la jurisprudence de la Cour de cassation sur la jouissance privative, l’abattement pour précarité et la prescription de l’indemnité d’occupation est consultable. Ces articles n’ont pas été modifiés par la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, qui a porté sur d’autres dispositions de l’indivision. Service-public.fr publie une fiche sur les droits et obligations des indivisaires.