La soulte due au partage se réévalue si le bien change fortement de valeur avant son paiement

Au partage d’une succession, l’égalité entre héritiers est une égalité en valeur. Lorsqu’un héritier reçoit un bien qui vaut plus que ses droits, il verse aux autres la différence : la soulte. La note sur l’indivision entre héritiers présente ce mécanisme parmi les issues de l’indivision.

Tant que la soulte est payée le jour de l’acte, la question s’arrête là. Elle se complique lorsque l’héritier attributaire obtient des délais. Entre la signature et le dernier versement, des années peuvent passer, et la valeur du bien qu’il a reçu peut évoluer dans des proportions que personne n’avait anticipées. Le code civil a prévu ce cas.

La soulte, rappelée en une ligne

Chaque copartageant reçoit des biens pour une valeur égale à ses droits dans l’indivision (article 826). Lorsque la composition des lots ne permet pas cette égalité en nature, l’inégalité se compense par une somme d’argent versée par l’héritier le mieux loti. Les biens sont estimés à leur valeur à la date de la jouissance divise, fixée par l’acte de partage aussi près que possible de celui-ci (article 829).

La règle de l’article 828

L’article 828 du code civil vise précisément la soulte dont le paiement a été différé. Lorsque le débiteur a obtenu des délais de paiement et que, par suite des circonstances économiques, la valeur des biens mis dans son lot a augmenté ou diminué de plus du quart depuis le partage, les sommes restant dues augmentent ou diminuent dans la même proportion.

Trois éléments se combinent :

• des délais de paiement, conventionnels ou judiciaires : une soulte payée comptant n’est pas concernée ;
• une variation de valeur de plus du quart, appréciée sur les biens du lot du débiteur ;
• une variation due aux circonstances économiques, et non aux initiatives du débiteur.

La réévaluation ne porte que sur les sommes restant dues. Ce qui a déjà été payé ne se recalcule pas.

Une règle que les héritiers peuvent écarter

Le même article réserve la possibilité, pour les parties, d’exclure la variation de la soulte. La clause figure dans l’acte de partage. Elle fige le montant nominal de la soulte, quelles que soient les évolutions ultérieures du marché.

Situation	Effet d’une forte hausse du bien	Effet d’une forte baisse du bien
Soulte payée comptant	Aucun	Aucun
Délais, sans clause particulière	Le solde dû augmente dans la même proportion	Le solde dû diminue dans la même proportion
Délais, variation exclue par l’acte	Aucun : le solde reste nominal	Aucun : le solde reste nominal
Variation inférieure au quart	Aucun	Aucun

Le choix n’est pas neutre. Exclure la variation protège le débiteur contre une hausse, mais le prive de toute baisse, et inversement pour les créanciers de la soulte.

Les effets de la variation, en mécanique

Un exemple sans chiffre éclaire le fonctionnement. Trois enfants se partagent la succession de leur mère, domiciliée à Toulouse. L’aîné reçoit la maison familiale, dont la valeur excède sa part, et doit une soulte à son frère et à sa sœur. Faute de liquidités, il obtient de les payer en plusieurs échéances, et l’acte ne dit rien de la variation.

Plusieurs années après, la valeur de la maison a progressé de plus du quart en raison de l’évolution générale du marché. Les échéances restant dues augmentent dans la même proportion que la valeur de la maison. Le frère et la sœur perçoivent ainsi la part de la plus-value qui correspond à la fraction de soulte non encore réglée.

Si l’aîné a lui-même agrandi la maison, la plus-value procurée par ses travaux ne relève pas des « circonstances économiques » : la comparaison doit neutraliser son apport. La démonstration suppose alors une évaluation à deux dates et une ventilation des causes de la hausse.

Les intérêts et la garantie

Les sommes restant dues au titre de la soulte portent intérêt dans les conditions prévues par le même article, sauf stipulation contraire. Le taux et le point de départ se vérifient dans la rédaction en vigueur.

Le créancier de la soulte n’est pas un créancier ordinaire. Sur les immeubles du lot du débiteur, la loi lui accorde une sûreté légale destinée à garantir le paiement. Depuis la réforme du droit des sûretés opérée par l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, les anciens privilèges immobiliers spéciaux, dont celui du copartageant, ont été transformés en hypothèques légales, dont l’efficacité suppose une inscription dans les formes et délais fixés par le code civil.

À ne pas confondre avec la lésion

La réévaluation de la soulte corrige un déséquilibre postérieur au partage, né de l’évolution des valeurs. Elle ne répare pas une erreur d’évaluation commise au moment du partage.

Pour ce second cas, le code civil prévoit l’action en complément de part. L’article 889 permet à l’héritier qui établit avoir subi une lésion de plus du quart d’obtenir le complément de sa part, fourni en numéraire ou en nature au choix du défendeur. Cette action se prescrit par deux ans à compter du partage.

	Réévaluation de la soulte	Action en complément de part
Cause	Variation de valeur après le partage	Mauvaise évaluation au jour du partage
Seuil	Plus du quart	Plus du quart
Condition	Délais de paiement accordés	Aucune condition de délai de paiement
Mise en œuvre	De plein droit, sauf clause contraire	Action en justice
Délai	Tant que des sommes restent dues	Deux ans à compter du partage
Texte	Art. 828	Art. 889

Les deux mécanismes peuvent se cumuler en théorie, mais ils ne répondent pas à la même question et ne se prouvent pas de la même façon.

Le partage judiciaire et les délais

Les délais de paiement de la soulte peuvent résulter de l’accord des héritiers, ou d’une décision du juge dans les cas où la loi l’y autorise, notamment en matière d’attribution préférentielle. Le partage judiciaire a été retouché par la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, qui a réécrit l’article 840 et étendu les pouvoirs du juge pendant les opérations ; les modalités applicables aux délais se vérifient dans la version en vigueur au jour de la décision.

Ce que l’acte de partage gagne à préciser

La rédaction de l’acte conditionne l’application de la règle. Plusieurs points méritent d’y être écrits :

• l’échéancier précis de la soulte et les modalités de remboursement anticipé ;
• le maintien ou l’exclusion de la variation prévue par l’article 828 ;
• le taux d’intérêt, s’il est dérogé au régime légal ;
• les modalités d’évaluation retenues pour mesurer une éventuelle variation ;
• l’inscription de la sûreté garantissant les créanciers.

Le déroulé d’ensemble dans lequel le partage vient clore la succession est rappelé dans la page sur les étapes d’une succession.

Où vérifier

Textes cités, état au 14 septembre 2026 : code civil, articles 826, 828, 829, 840 et 889, sur Légifrance. Les articles 826 à 829 et 889 sont en vigueur dans leur rédaction issue de la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006. Le partage judiciaire a été retouché par la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, publiée au Journal officiel du 8 avril ; un décret d’application était annoncé à la date du relevé.

La transformation des privilèges immobiliers spéciaux en hypothèques légales résulte de l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés ; les conditions d’inscription se vérifient au livre IV du code civil. Le droit d’enregistrement dû sur les partages relève du code général des impôts et se vérifie dans sa version applicable à la date de l’acte.