Après une donation avec réserve d'usufruit, les grosses réparations incombent au nu-propriétaire

La donation avec réserve d’usufruit est l’une des formes les plus répandues de transmission anticipée. Le parent donne à ses enfants la nue-propriété de sa maison, conserve le droit d’y vivre ou d’en percevoir les loyers, et les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété. La note générale sur la donation présente cette clause parmi les aménagements possibles de l’acte.

Ce que l’acte dit rarement de manière explicite, c’est qui paiera les travaux pendant les années, parfois les décennies, où l’usufruit va durer. Le code civil y répond par défaut, et sa réponse surprend souvent les deux parties.

La répartition légale

L’article 605 du code civil pose la règle. L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, c’est-à-dire du nu-propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit, auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.

Dans une donation avec réserve d’usufruit, les rôles sont donc les suivants : le parent donateur, usufruitier, entretient ; l’enfant donataire, nu-propriétaire, prend en charge les grosses réparations.

Ce que sont les grosses réparations

L’article 606 en donne une liste : les réparations des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

La liste a longtemps été lue comme limitative. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a retenu, dans un arrêt de 2005, une définition plus fonctionnelle : les grosses réparations sont celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, tandis que les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble.

Travaux	Qualification habituelle	À la charge de
Réfection complète de la toiture	Grosse réparation	Nu-propriétaire
Remplacement de quelques tuiles	Entretien	Usufruitier
Reprise d’un gros mur fissuré, confortement des fondations	Grosse réparation	Nu-propriétaire
Ravalement de façade	Discuté selon son ampleur et son objet	À apprécier
Remplacement d’une chaudière	Généralement entretien, selon les décisions	À apprécier
Peintures, menues réparations, entretien du jardin	Entretien	Usufruitier

Les toitures en tuile canal de la région toulousaine, et les murs de brique foraine des maisons anciennes, illustrent bien la frontière : remplacer des éléments ponctuels relève de l’entretien, reprendre entièrement la couverture ou la structure d’un mur porteur relève des grosses réparations.

Ni l’un ni l’autre ne doit rebâtir

L’article 607 ajoute une limite : ni le propriétaire ni l’usufruitier ne sont tenus de rebâtir ce qui est tombé de vétusté ou ce qui a été détruit par cas fortuit. Si la maison s’effondre, aucune des deux parties ne peut contraindre l’autre à la reconstruire au titre de l’article 605.

L’usufruitier peut-il obliger le nu-propriétaire à faire les travaux ?

C’est la question la plus délicate. Le texte met les grosses réparations « à la charge » du nu-propriétaire, mais il ne dit pas expressément que l’usufruitier peut l’y contraindre pendant la durée de l’usufruit. La jurisprudence a longtemps refusé à l’usufruitier une action pour forcer le nu-propriétaire à exécuter les grosses réparations en cours d’usufruit, tout en admettant que l’usufruitier qui les a financées puisse en obtenir le remboursement à la fin de l’usufruit, dans la limite de la plus-value subsistante. L’état de cette jurisprudence a évolué et doit être vérifié dans son dernier état avant toute démarche.

En pratique, dans une famille, le blocage se résout rarement devant un juge. Mais la question pèse au décès de l’usufruitier, lorsque les autres héritiers découvrent que le parent a payé des travaux qui incombaient au seul enfant nu-propriétaire.

Les charges annuelles restent à l’usufruitier

La répartition des travaux ne se confond pas avec celle des charges. L’article 608 met à la charge de l’usufruitier, pendant sa jouissance, toutes les charges annuelles de l’héritage, telles que les contributions et autres qui sont censées charges des fruits. La taxe foncière est donc, entre les parties, supportée par l’usufruitier.

L’article 609 traite des charges extraordinaires imposées sur la propriété pendant l’usufruit : le propriétaire en supporte le capital, l’usufruitier lui en doit les intérêts, selon les modalités du texte.

Une répartition que l’acte peut modifier

Les articles 605 et 606 ne sont pas d’ordre public. L’acte de donation peut prévoir une autre répartition, par exemple mettre toutes les réparations, y compris les grosses, à la charge du donateur usufruitier. Cette clause est fréquente lorsque le parent conserve la jouissance de la maison et dispose des revenus pour l’entretenir.

Elle n’est pas sans conséquence. Lorsque le donateur prend en charge des dépenses qui incombaient légalement au donataire, l’opération peut s’analyser comme un avantage supplémentaire consenti au nu-propriétaire. Sur le plan civil, la question du rapport et de l’imputation sur la réserve peut se poser au décès, surtout lorsque plusieurs enfants n’ont pas reçu de biens comparables. Sur le plan fiscal, l’administration peut s’interroger sur la nature de ces paiements. Aucune réponse générale ne peut être donnée sans l’examen de l’acte et des montants en cause.

Les situations qui compliquent la répartition

Plusieurs nus-propriétaires. Lorsque la nue-propriété a été donnée à plusieurs enfants, ceux-ci sont en indivision sur la nue-propriété. Les grosses réparations relèvent alors aussi des règles de l’indivision, présentées dans la note sur l’indivision entre héritiers, et leur financement se répartit à proportion des droits de chacun.

Un bien loué par l’usufruitier. L’usufruitier qui perçoit les loyers reste tenu à l’entretien. Le nu-propriétaire ne devient pas bailleur, et ne peut s’immiscer dans la gestion locative, mais il demeure tenu des grosses réparations au regard de l’usufruitier.

La fin de l’usufruit. Au décès du parent usufruitier, l’usufruit s’éteint et les enfants recouvrent la pleine propriété sans nouveaux droits de succession sur cette réunion. C’est aussi le moment où se règlent les comptes entre la succession de l’usufruitier et le nu-propriétaire : défaut d’entretien imputable à l’usufruitier, grosses réparations qu’il aurait financées.

Anticiper au moment de l’acte

Plusieurs points gagnent à être tranchés dans la donation elle-même : la répartition des grosses réparations et de l’entretien, le sort des travaux d’amélioration, la prise en charge de l’assurance, et les modalités de remboursement entre les parties. La donation-partage, présentée dans la note sur la donation aux enfants, permet de traiter ces questions en même temps que l’équilibre entre les enfants.

Où vérifier

Textes cités, état au 14 septembre 2026 : code civil, articles 578, 605, 606, 607, 608 et 609, sur Légifrance. Les articles 605 à 609 figurent au titre III du livre II du code civil et n’ont pas été modifiés dans leur substance depuis 1804. L’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation de 2005 relatif à la définition des grosses réparations et la jurisprudence sur l’action de l’usufruitier sont consultables sur Légifrance et sur le site de la Cour de cassation.

Le barème fiscal de l’usufruit (article 669 du code général des impôts), qui détermine la valeur de la nue-propriété taxée lors de la donation, se vérifie dans sa version applicable au jour de l’acte ; la fiche « Usufruit » de service-public.gouv.fr en présente les principes.